Advogado de arrendamento no Porto
Proteção jurídica para senhorios, do contrato ao despejo
O escritório atua como advogado de arrendamento no Porto, sempre do lado do senhorio: no contrato, nas rendas em atraso e no despejo.
Contrato
Contrato de arrendamento: cláusulas que protegem o senhorio
Um contrato de arrendamento mal redigido só revela os seus problemas quando já é tarde para corrigi-los, normalmente na altura em que é preciso pôr-lhe fim.
Caução e fiador
A caução garante o cumprimento das obrigações do inquilino durante o contrato. O fiador garante o pagamento se o inquilino não pagar, e responde com o seu próprio património.
O NRAU
O NRAU acabou com a renovação obrigatória dos contratos e criou o Procedimento Especial de Despejo como via alternativa ao tribunal.
Mora
Rendas em atraso: indemnização por mora
A partir do momento em que a renda não é paga na data de vencimento, o inquilino entra em mora. Nos primeiros oito dias não há penalização. A partir do nono dia, o senhorio pode exigir uma indemnização de 20% sobre o valor em dívida.
Não são 50%
Encontram-se ainda online referências a uma indemnização de 50%. Essa era a regra antes da alteração de 2019 e já não se aplica.
O senhorio pode resolver o contrato quando a mora atinge três meses seguidos, ou quando ultrapassa oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses.
A resolução não opera de imediato: a partir da comunicação ao inquilino, este tem um mês para pagar as rendas em atraso acrescidas da indemnização, e o contrato mantém-se.
Limites
O que o senhorio não pode fazer para retomar o imóvel
Mudar a fechadura, cortar a água ou a eletricidade, ou remover pertences do inquilino sem título judicial são atos de ação direta, proibidos por lei.
Estas ações podem configurar crime e comprometer, em vez de acelerar, a recuperação do imóvel.
Despejo
Despejo do inquilino em Portugal: como funciona
Quando o inquilino não desocupa o imóvel na data devida, ou a mora não é resolvida, o senhorio tem duas vias para recuperar o imóvel: o Procedimento Especial de Despejo e a ação de despejo em tribunal.
Procedimento Especial de Despejo no Balcão Nacional do Arrendamento
Um advogado de despejo não é obrigatório para o senhorio apresentar o requerimento nesta fase inicial. A partir do momento em que o inquilino se opõe, o processo passa a tribunal, e aí a representação é necessária.
Ação de despejo em tribunal: quando é necessária
A ação de despejo em tribunal aplica-se fora dos casos cobertos pelo Procedimento Especial de Despejo, nomeadamente quando não existe contrato escrito, ou falta o comprovativo de liquidação do imposto do selo ou de declaração das rendas para efeitos fiscais.
A carta de resolução do contrato e os erros que a invalidam
A resolução do contrato por falta de pagamento tem de ser comunicada ao inquilino por escrito, com fundamento e identificação das rendas em dívida. Uma carta mal fundamentada ou mal enviada invalida tudo o que vem depois.
- Data incorreta
- Valores em dívida não discriminados
- Enviada antes de a mora atingir o limiar legal
Prazos do despejo com e sem oposição do inquilino
Sem oposição, o Balcão Nacional do Arrendamento emite um título de desocupação que permite recuperar o imóvel. Com oposição, o processo segue para audiência de julgamento em tribunal, e o prazo passa a depender da comarca e da complexidade do caso.
Casos especiais
Casos especiais no despejo de inquilinos
01
Inquilino com mais de 65 anos
A idade do inquilino, o estado de saúde e a situação social são fatores que o tribunal pode considerar ao avaliar um pedido de diferimento da desocupação. Não impedem o despejo por si só, mas podem alterar o calendário do processo.
02
Sem contrato de arrendamento escrito
Sem contrato reduzido a escrito, o acesso ao Procedimento Especial de Despejo fica comprometido, porque falta o título que o sustenta.
03
Arrendamento comercial
O arrendamento para fins comerciais segue, em grande parte, as mesmas regras do arrendamento habitacional, mas com particularidades próprias em matéria de trespasse e de transmissão da posição de arrendatário, que pesam de forma diferente consoante o tipo de negócio instalado no imóvel.
Cobrança
Cobrança de rendas em dívida com advogado de arrendamento
As rendas em atraso podem ser cobradas em conjunto com o pedido de despejo, através do Procedimento Especial de Despejo, ou de forma autónoma, quando o objetivo é recuperar o valor em dívida sem pôr fim ao contrato. Quando a dívida se acumula ou o processo de cobrança se arrasta, a matéria aproxima-se da recuperação de créditos.
Dúvidas frequentes
Perguntas frequentes sobre Arrendamento e Despejo
Quanto tempo demora um despejo?
Sem oposição do inquilino, o Balcão Nacional do Arrendamento emite o título de desocupação e o processo é relativamente rápido. Com oposição, passa a tribunal e o prazo deixa de depender do senhorio. É por isso que a carta de resolução bem fundamentada é determinante: é ela que condiciona a margem de oposição.
Posso despejar um inquilino que não tem contrato escrito?
Pode, mas não pelo Procedimento Especial de Despejo, que exige título. A via é a ação em tribunal, e aí a prova da relação faz-se pelos recibos, transferências e comunicações trocadas ao longo do tempo.
O fiador responde pelas rendas em atraso?
Responde, com o seu próprio património, nos termos em que se obrigou no contrato. O que varia é a extensão: há fianças limitadas ao período inicial e outras que acompanham as renovações.
Posso aumentar a renda?
Nos contratos com prazo certo, o aumento segue o que o contrato prevê e os limites legais em vigor para cada ano. Fora disso, a atualização depende de comunicação ao inquilino com a antecedência exigida.
Perco o direito às rendas antigas se demorar a reagir?
As rendas prescrevem em cinco anos, por serem prestações periódicas. Esperar não é neutro: além da prescrição, quanto mais tempo passa, mais difícil é cobrar o acumulado a quem já não paga o corrente.
Falar com um Advogado de Arrendamento no Porto
Descreva a situação, o contrato ou o que já foi feito até agora. Dizemos-lhe que via seguir e que prazos correm.