Advogado de Direito Imobiliário no Porto

Compra e Venda de Imóveis em Portugal, Arrendamento e Divisão de Coisa Comum

Comprar, vender ou arrendar um imóvel em Portugal envolve verificações que o notário não faz. O escritório acompanha compradores, vendedores, investidores e proprietários, residentes e não residentes.

Âmbito

Em que situações intervimos em Direito Imobiliário

O escritório intervém em quatro frentes do Direito Imobiliário:

Compra e Venda de Imóveis em Portugal, da análise documental ao registo da escritura.
Arrendamento e despejo, do lado do senhorio, sempre que o inquilino incumpre ou o contrato chega ao fim.
Divisão de coisa comum, quando um imóvel fica em compropriedade e os titulares não chegam a acordo sobre o seu destino.
Análise documental prévia ao negócio, para identificar ónus, dívidas ou irregularidades antes da assinatura.

Profissionais

É obrigatório ter advogado na compra de um imóvel em Portugal?

Não. A lei não exige que o comprador tenha advogado para adquirir um imóvel em Portugal. A escritura pode ser certificada por notário, conservador ou solicitador.

O notário é uma entidade pública e neutra: autentica o documento e confirma a correção formal do ato, mas não verifica se o negócio é seguro para o comprador.

Diferença entre advogado, solicitador e notário na compra de casa

O notário certifica a escritura e assegura a validade formal do ato registal. O solicitador pode praticar atos notariais e tratar do registo. O advogado imobiliário representa uma das partes e defende os seus interesses no negócio, o que nenhum dos outros faz.

Riscos de comprar um imóvel em Portugal sem assessoria jurídica

Sem uma verificação prévia independente, o comprador só descobre penhoras, hipotecas não liquidadas, heranças por partilhar ou obras sem licença depois de assinar.

Nessa fase, corrigir a situação costuma ser mais lento e mais caro do que preveni-la.

Due diligence

Análise documental prévia ao imóvel (due diligence)

Antes de assinar qualquer documento, o imóvel tem de ser verificado na sua situação registal, fiscal e urbanística.

Cada um destes documentos revela uma variável diferente do negócio, como um ónus não registado, uma licença desatualizada ou uma dívida associada ao imóvel, e o peso de cada uma depende do imóvel e da operação em concreto.

Essa análise concentra-se, em regra, na titularidade do imóvel, nos ónus ou encargos registados e na conformidade urbanística com o uso pretendido, sobretudo antes de o Contrato-Promessa de Compra e Venda ser assinado. É nesta fase que se detetam a maioria dos problemas que, mais tarde, atrasam ou inviabilizam a escritura.

CPCV

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e sinal

O Contrato-Promessa de Compra e Venda fixa as condições do negócio antes da escritura definitiva: preço, prazo e o valor do sinal entregue pelo comprador. Não é obrigatório em todas as transações, mas é a prática comum sempre que existe financiamento bancário ou um intervalo de tempo entre o acordo e a escritura.

Se o comprador desistir

Se o comprador desistir do negócio, perde o sinal entregue.

Se o vendedor incumprir

Se for o vendedor a incumprir, a lei prevê a possibilidade de o comprador exigir o dobro do sinal ou recorrer à execução específica, obtendo por sentença o efeito do contrato prometido.

Qual das duas vias é mais vantajosa, e se há motivo para afastar alguma delas, depende dos termos exatos do contrato assinado.

Escritura

Escritura e registo predial na compra de imóvel

A escritura pública transfere formalmente a propriedade do imóvel. O passo seguinte, e igualmente obrigatório, é o registo predial.

Sem registo, a compra não é oponível a terceiros

Sem esse registo, a compra não é oponível a terceiros, mesmo que a escritura já tenha sido celebrada.

Quando uma das partes não pode estar presente na escritura, a lei permite a representação por procuração, com poderes especiais e forma legalmente exigida. O conteúdo exato dos poderes conferidos, e se a procuração exige tradução ou legalização adicional, depende do país onde é celebrada e de quem vai usá-la no ato.

Estrangeiros

Compra de imóvel em Portugal por investidores estrangeiros e não residentes

Não existe restrição de nacionalidade ou de residência para comprar um imóvel em Portugal. O processo exige, no entanto:

Fim do Golden Visa por compra de imóvel

A compra de um imóvel não dá, por si só, direito a residência em Portugal. Desde a Lei n.º 56/2023, a aquisição de imóveis deixou de ser via elegível para o Golden Visa.

Quem procura reunir-se com familiares, ou obter residência por outra via de investimento ou de trabalho, encontra essas matérias nas páginas de Golden Visa e de Visto D7.

Litígios

Litígios e contencioso imobiliário na compra e venda

Nem todos os problemas aparecem antes da escritura. Vícios ocultos, incumprimento de garantias ou disputas sobre a área e os limites do imóvel surgem depois de o negócio estar feito.

Outros serviços

Outros serviços em Direito Imobiliário

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